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La Vente sur Plans (VEFA)

Acheter un logement sur plans, c'est acquérir un bien immobilier avant même qu'il ne soit construit. Une fois le logement choisi, vous signez un avant-contrat avec le promoteur. La dernière étape juridique est la signature de l'acte définitif de vente devant le notaire appelé «Actes authentiques».

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L'avant contrat appelé Contrat de réservation

Une fois le logement choisi, vous signez un contrat de réservation, autrement appelé l'avant-contrat ou le contrat préliminaire. Ce document, sert à vous engager à aller au bout de votre démarche.

L'avant-contrat comprend :

- Une description du logement (surface habitable approximative, nombre de pièces principales, énumération des dépendances, pièces de service et dégagements).

- La qualité de la construction et des matériaux utilisés. Ces informations font l'objet d'une notice descriptive annexée au contrat. Si le logement fait partie d'un immeuble ou d'un village de maisons individuelles, la note technique devra préciser la situation du logement dans l'ensemble immobilier (l'étage, l'orientation, etc.) et les éléments d'équipements collectifs qui présentent une utilité pour le logement en question.

- Le prix prévisionnel de vente et les conditions légales dans lesquelles il pourra être révisé.

- Le délai dans lequel l'acte de vente pourra être signé. Il faut compter généralement entre 3 à 8 mois.

- Une condition suspensive d’obtention du prêt. Ainsi, en cas de refus de crédit, le contrat de réservation sera annulé et vous récupérerez le montant du dépôt de garantie.

- Le contrat doit comporter, sous peine de nullité, les conditions légales selon lesquelles il est possible de renoncer à acheter (en dehors de votre faculté de rétractation dans les 7 jours) et récupérer le dépôt de garantie.
Il est possible de demander des prestations supplémentaires. Il faut cependant les mentionner, avec leur coût, dans l'avant-contrat. Ne vous contentez pas d'une formule trop vague comme « moyennant supplément ». C'est ainsi que vous pouvez prévoir : des prestations supplémentaires initialement non prévues (parquet à la place du carrelage, cuisine équipée, sanitaires particuliers, etc.)

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Le dépôt de garantie

Quel montant ? Vous versez un dépôt de garantie à la signature de l'avant-contrat. Le montant est fonction du délai de signature de l'acte de vente définitif. Le montant maximum est de 5 % du prix de vente si le délai de signature de la vente n'excède pas un an, et 2 % si ce délai n'est pas supérieur à 2 ans. Si la vente doit intervenir plus de 2 ans après la réservation, le vendeur ne peut exiger aucun dépôt de garantie.

Au moment de la réservation, vous remettez donc un chèque au vendeur. Mais le dépôt ne peut être inscrit que sur un compte spécial ouvert à votre nom dans une banque ou chez un notaire. En d'autres termes, le vendeur ne peut utiliser ces fonds qui restent incessibles, insaisissables et indisponibles jusqu'à la conclusion du contrat de vente (actes authentiques). A ce moment, le dépôt sera imputé sur le prix de vente. Mais attention, votre compte doit être provisionné.
Après avoir signé l'avant-contrat, vous pouvez récupérer le dépôt de garantie dans les cas suivants :

- Les prêts demandés par le vendeur pour votre compte n'ont pas été accordés. Ou leur montant est inférieur d'au moins 10 % à ce qui était prévu dans l'avant-contrat.

- L'un des équipements prévus dans l'avant-contrat ne sera pas réalisé.

- Le contrat de vente n'est pas conclu, du fait du vendeur, dans le délai prévu dans l'avant-contrat.

- Le prix de vente dépasse de 5 % le prix prévisionnel.

- Le logement que l'on vous livre, dans sa consistance ou dans les matériaux employés, a une valeur inférieure de 10 % par rapport à ce qui était prévu dans l'avant-contrat.

La vente est alors annulée. Adressez votre demande de remboursement par lettre recommandée au vendeur. Ce dernier dispose de trois mois pour vous rendre les fonds. Si vous annulez la vente pour un autre motif que ceux décrits ci-dessus, vous ne récupérez pas le dépôt de garantie.

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7 jours de réflexion

Le contrat de réservation doit vous être adressé par le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception (AR). Vous avez alors 7 jours pour vous rétracter. Le délai court le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée à l'acquéreur.
Pour vous rétracter, vous devez adresser au vendeur une lettre recommandée avec AR dans laquelle vous exprimez simplement votre intention de ne plus acheter et en conséquence d'exercer votre droit de rétractation. Votre lettre doit être envoyée au plus tard le dernier jour du délai de 7 jours. Si ce jour est un jour férié, vous avez jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

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Le contrat définitif

Quelques mois après la signature de l'avant-contrat, vous signez un contrat définitif de vente chez le notaire.

Préparatifs. Un mois avant, le vendeur vous notifie le projet d'acte de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce délai va vous permettre de lire attentivement le contrat et de vérifier s'il correspond à la réservation, avant de décider si vous achetez ou non.

Dans tous les cas, vous pouvez vous désister. Mais vous ne pouvez pas toujours récupérer le dépôt de garantie. Le contrat de réservation est en effet prévisionnel et la loi permet au vendeur de le modifier mais seulement dans une certaine mesure. Au-delà, on considère que la différence entre le contrat de réservation et le projet définitif est anormale. Vous pouvez donc ne plus acheter et le dépôt doit vous être restitué. Si votre désistement ne rentre pas dans les cas prévus par la loi, le dépôt sera conservé par le vendeur.

Réglementé. Le contrat définitif doit impérativement comporter la description détaillée du logement, le prix, les modalités de paiement, les conditions suspensives de vente et la date de livraison. Généralement, l'engament se fait sur trois mois. On parle, par exemple, de livraison au deuxième trimestre 2010.

Il est possible de casser la vente si une différence notoire apparaît entre les contrats préliminaire et définitif (matériaux non conformes au descriptif, absence d'équipements prévus, dépassement de plus de 5 % du prix de vente annoncé par exemple).

Un paiement échelonné. Vous réglerez le prix le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. C'est obligatoire. Toute clause contraire est réputée non écrite (elle ne peut pas s'appliquer). Les versements ne peuvent dépasser :

- 35 % du prix à l'achèvement des fondations
Si vous avez versé 5 % du prix à titre de dépôt de garantie lors de la réservation, bien évidemment ces 5 % vont s'imputer sur le prix de vente et vous n'aurez plus que 30 % du prix à verser lorsque les fondations seront achevées.

- 70 % à la mise hors d'eau, c'est à dire à la couverture du bâtiment, même si les portes et fenêtres ne sont pas posées

- 95 % à l'achèvement de l'immeuble. C'est le cas dès lors que l'immeuble est utilisable, même en présence de défauts de conformité ou de malfaçons qui n'ont pas un caractère substantiel

- 100 % à la livraison
Il s'agit des sommes maximales que le vendeur peut vous réclamer. La loi ne lui interdit pas de prévoir soit des versements périodiques constants, soit des paliers intermédiaires, du moment que les montants maximaux sont respectés. Ces paliers sont alors prévus dans le contrat, en fonction de l'avancement des travaux, mais de façon plus précise.

Prix révisable ? Compte tenu du délai de réalisation d'un programme (18 mois en moyenne), le contrat peut prévoir une révision du prix. Cette révision est effectuée en fonction de l'index national du bâtiment tous corps d'état (index BT 01), publié tous les mois au Journal officiel.

Le paiement s'opérant de façon échelonnée, la révision se calcule lors de chaque versement de fonds, et dans la limite de 70 % de la variation de l'indice. L'indice de référence est le dernier indice connu au jour de la révision.
Le contrat peut prévoir des pénalités en cas de retard dans les versements de l'acquéreur. Ces pénalités toutefois ne peuvent excéder 1 % du prix par mois.

Le contrat comporte le plus souvent une clause résolutoire selon laquelle le contrat peut être résolu en cas de non-paiement des sommes dues par l'acquéreur. Cette clause ne vaut que lorsqu'un commandement de payer est resté infructueux pendant un mois. L'acquéreur a donc un mois pour régulariser la situation. Le contrat peut prévoir que l'acquéreur devra verser un dédommagement au plus égal à 10 % du prix si la vente est résolue pour non-paiement.

Dans un achat sur plans, vous n'avez, légalement, pas de droit de visite du chantier. L'état d'avancement des travaux qui justifie le versement des fonds va donc être attesté par un homme de l'art. Le plus souvent, l'appel de fonds est transmis à votre banque qui va débloquer les sommes nécessaires.

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