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Le guide du neuf

Vous envisagez de faire l'acquisition d'un logement Neuf... Laissez-vous guider par des spécialistes !

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Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA)

Signature du contrat de réservation

Acheter sans voir ne veut pas dire acheter à l'aveuglette. Au contraire ! Le législateur a strictement réglementé ce type de transaction. La Vente en l'État Futur d'Achèvement, la VEFA, est régie par les articles L 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Après avoir choisi l'appartement ou la maison, le promoteur vous fait signer un contrat de réservation. En signant ce document, vous posez une option et réservez ainsi votre futur logement. Vous devez alors verser un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix si la signature définitive intervient dans l'année qui suit la signature de l'avant-contrat. Au delà d'an, ce dépôt descend à 2% et devient nul si le délai est supérieur à deux ans. Cette somme est versée sur un compte spécial bloqué, ouvert par un notaire.

A compter du jour de présentation du contrat signé par le vendeur en lettre avec accusé de réception, vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours. Vous devrez verser les sommes indiquées selon un échéancier très strict : 35% à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement de tous les travaux. Le solde est versé à la livraison.

Le contrat de réservation mentionne la surface, le nombre de pièces et les annexes. Il prévoit une notice descriptive qui décrit l'équipement de l'appartement tant en gros oeuvre qu'en second oeuvre, les matériaux de construction, en indiquant le prix de vente ainsi que la date prévue pour la signature du contrat définitif.

Attention, dans le cas d'un financement par un crédit, l'avant-contrat est obligatoirement conclu sous condition suspensive d'obtention des prêts. Ainsi, si vous n'obtenez pas vos financements, vous récupérez le dépôt de garantie. Celui-ci vous est également rendu si l'un des équipements prévus au contrat n'est pas réalisé.

Signature de l'acte de vente notarié

La deuxième étape importante de l'achat, c'est la signature du contrat définitif devant notaire. Ce dernier vous adresse le contrat un mois avant la date de ratification. Lisez-le attentivement : ce document, souvent volumineux et dense, doit vous éclairer sur la conformité du contrat de réservation. Vous y trouvez la désignation du terrain, la description détaillée du logement, un règlement de copropriété, vos tantièmes, le prix et les modalités de paiement, le délai de livraison, etc. Le jour de la signature, le vendeur doit aussi vous remettre un plan coté du logement ainsi qu'un exemplaire du règlement de copropriété. N'oubliez pas que le contrat définitif doit obligatoirement inclure une garantie de remboursement ou d'achèvement. La VEFA fonctionne selon l'avancement des travaux. Autrement dit, vous payez votre bien au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

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Financement et Personnalisation

L'achat d'un logement sur plan est soumis à des frais de notaire réduits. Ceux-ci s'élèvent seulement à 2 ou 3% du prix d'acquisition contre environ 7% dans l'ancien.

Certes, de nombreuses banques proposent des crédits qui ne nécessitent pas d'apport et qui couvrent l'achat plus les frais (prêts 110%), mais il est néanmoins conseillé d'avoir au moins le montant de ces frais en apport personnel.

Votre apport personnel est constitué de vos économies. Il peut également être complété, si vous travaillez dans une société de plus de cinquante salariés, par le montant de votre participation aux résultats de l'entreprise. En cas d'acquisition d'une résidence principale, vous pouvez en effet obtenir le déblocage anticipé de ces montants. Si ces sommes ne suffisent pas, sachez que certains prêts sont assimilés à des fonds propres. Il en est ainsi du prêt 1% logement, accordé aux salariés dans les entreprises privées de plus de dix salariés, des prêts épargne-logement, des prêts fonctionnaires (le pendant du prêt 1% logement auquel les fonctionnaires n'ont pas droit), les prêts des caisses de retraite, les prêts familiaux ainsi que le prêt à taux zéro.

La personnalisation

Vous avez trouvé le logement qui vous convient : faites-en sorte qu'il vous ressemble en le personnalisant à votre goût.

Vous pourrez, sous certaines conditions, apporter quelques aménagements au plan. Toutefois les services techniques ne pourront accéder à toutes vos demandes de modifications. Par exemple, il leur sera impossible de déplacer un mur porteur ou d'obturer une fenêtre.

Côté décoration, vous aurez le choix parmi des prestations contractuelles et optionnelles suivant les promoteurs : de la cuisine en passant par la salle de bains, les parquets, les carrelages,...

Avantage et non des moindres : n'oubliez pas que vous pourrez inclure le montant des options dans votre plan de financement immobilier.

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Remise des clés

Les modalités de livraison

Lors de la remise des clefs de votre appartement ou de votre maison, le promoteur réalisera une visite d’état des lieux concrétisée par la signature contractuelle d’un « procès verbal de constatation d’état des lieux » et par le paiement du solde du prix exigible.

La visite d’état des lieux est essentielle en ce qui concerne les éléments d’équipements et de finition. Tout vice apparent sur ces éléments, tels que coups, éclats, rayures, taches, etc., pouvant être imputable à l’emménagement, ne sera pris en compte que s’il est mentionné à l’état des lieux.

Conformément à la législation en vigueur concernant les éventuels vices apparents sur les travaux de finition, vous disposez de 30 jours à compter de la visite contradictoire pour adresser une liste complémentaire par courrier recommandé avec accusé de réception au promoteur.

La levée de ces réserves donnera lieu à l’établissement d’un quitus de levée de réserves que nous présenterons à votre signature.

Les démarches à effectuer

Assurances

La couverture assurance du promoteur cessera le jour de la remise des clefs. Vous devez donc impérativement avoir souscrit une police d’assurance multirisques.
Vos biens mobiliers devront également être assurés. Votre contrat devra bien entendu couvrir les dommages causés aux tiers et les recours des voisins.

Les parties communes de l’ensemble immobilier sont couvertes par le contrat souscrit par l’intermédiaire de votre syndic.
En cas d’acquisition d’un bien destiné à la location, vous pouvez en tant que propriétaire souscrire à un contrat d’assurance « Propriétaire non occupant ». C’est votre locataire qui se chargera de souscrire un contrat d’assurance concernant notamment le mobilier.

Abonnement EDF

Le promoteur a fait poser un compteur afin de pouvoir procéder aux essais de fonctionnement, la puissance installée est adaptée à vos besoins. Il y a donc lieu de souscrire votre abonnement au plus tôt, la résiliation du promoteur étant effectuée le jour de la livraison.

Abonnement téléphone

Les lignes téléphoniques ainsi que les prises téléphone étant déjà installées à l’intérieur de l’immeuble, seul l’abonnement est à souscrire auprès du fournisseur de votre choix.

Service des eaux

En général, un compteur collectif équipe votre résidence. L’abonnement de celui-ci a déjà été souscrit par votre syndic. De plus, il est prévu sur l’alimentation de chaque appartement une manchette pour la pose d’un éventuel compteur divisionnaire. Cet équipement pourra être installé après décision en assemblée générale et approbation du budget correspondant.

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Les garanties

La garantie de parfait achèvement

D'un an, elle couvre toutes les réserves émises sur le procès-verbal rédigé lors de la réception du logement, ainsi que celles signalées par lettre recommandée avec avis de réception pendant l'année suivant la prise de possession de votre logement.

La garantie biennale

De deux ans, elle s'applique aux vices qui concernent les éléments d'équipements dissociables et démontables de la construction (robinetterie, radiateurs, volets, portes, etc...)

La garantie décennale couverte par l?assurance Dommage-Ouvrage

De 10 ans, elle couvre tous les désordres qui mettraient en cause la solidité de la structure de la construction (murs, toiture, étanchéité...) ou le rendraient impropre à sa destination. Grâce à l'assurance Dommage-Ouvrage, dans l'hypothèse où ces garanties s'appliquent, vous serez ainsi indemnisé. La compagnie exercera ensuite elle-même les recours contre les entreprises responsables.

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