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L'essentiel du LMNP

Qu'est ce que le statut LMNP : mieux comprendre le statut de meublé

Investir en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) c’est acquérir un bien immobilier neuf meublé au sein d’une résidence avec services.
La gestion de l’ensemble des appartements de la résidence est confiée à un exploitant
professionnel: le gestionnaire. Le gestionnaire va signer avec les différents propriétaires (les bailleurs) un bail commercial ferme (minimum 9 ans) définissant les conditions de gestion des biens: durée, loyers, indexation, charges,…

Le gestionnaire va exploiter, entretenir la résidence et ses appartements mais aussi proposer au moins 3 services para hôtelier aux locataires : nettoyage, petit déjeuner, accueil,… En contre partie il va verser des loyers aux différents propriétaires.

En 2009, la loi de Finances rectificative crée un nouvel avantage fiscal pour le Loueur en Meublé Non Professionnel : le dispositif LMNP « Bouvard » (LMNP Scellier). Ce nouveau dispositif devient très attractif dans le cadre de locations meublées et ne sera valable que jusqu'en décembre 2012.


Quelles sont les différentes raisons d'investir en LMNP ?

- Acquisition HT ! La TVA est remboursée par l’Etat (sous 3 mois) après chaque appel de fonds.
- Réduction d’impôts de 11% du prix de revient plafonné à 300 000 € en 2012. La réduction est étalée sur 9 ans de manière linéaire.
- Lorsque la réduction d’impôts excède l’impôt dû, le solde peut être reporté dans la limite des 6 années suivantes.
- Vous bénéficiez de loyers garantis par un bail commercial ferme d’au minimum 9 ans.
- Revalorisation annuelle des loyers, vous permettant d’améliorer votre rentabilité dans le temps.


- Si vous vous projetez sur le long terme :

Le statut de LMNP est idéal pour l'investisseur souhaitant obtenir des revenus complémentaires nets d'impôts à sa retraite. Les revenus des biens vendus parAvenir et Sens sont garantis par des gestionnaires de renom pendant 9 ans minimum fermes. La rentabilité et les loyers sont garantis par des baux commerciaux. Les baux commerciaux intègrent la plupart du temps une revalorisation des loyers annuelle sur l'indice IRL (Indice de Référence des Loyers), publié par l'INSEE.


- Aucuns soucis de gestion :
Lorsque vous investissez dans une résidence en LMNP, le gestionnaire prend tout en charge : le gestionnaire s'occupe de trouver un locataire, de louer le bien, d'entretenir le bien ainsi que la résidence (dans certains cas les gros travaux sont également à la charge du gestionnaire « art.606 »).


- Vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires :
On génère des revenus locatifs de type BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non imposables (pendant 10 à 30 ans) avec la fiscalité du meublé (amortissement de la construction et des meubles) pour vous constituer de solides revenus complémentaires.
On réalise indirectement une importante économie d’impôts grâce à la non imposition de vos loyers sur une période longue.


Vos plafonds et recettes locatives en LMNP:
Afin de passer en statut LMP, il faut que vos recettes locatives brutes annuelles ne dépassent pas 23 000 euros.

Vos avantages liés à l'investissement immobilier neuf avec le nouveau statut LMNP (Bouvard).

- Une réduction d'impôts de 11% du prix du logement pour une acquisition en 2012. Cette réduction d'impôts est plafonnée à 300.000 euros TTC fractionnable ( vous avez la possibilité d'acheter plusieurs biens immobiliers à chaque opération). A noter : l'amortissement est supprimé jusqu'à 300.000 euros, mais conservé au-delà.

- Vous bénéficiez de loyers garantis par un bail commercial ferme d’au minimum 9 ans.

- Acquisition HT ! La TVA est remboursée par l’Etat (sous 3 mois) après chaque appel de fonds.

Dans certains cas c'est le promoteur qui avance le montant de la TVA le temps que celle-ci soient remboursée par l'administration fiscale.

Si vous désirez de plus amples informations sur l'investissement immobilier en Loueur Meublé, ou pour connaitre les avantages fiscaux de l'amendement Bouvard, n'hésitez pas à vous renseigner auprès de nos experts.

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Le LMNP Classique

Des revenus complémentaires non imposables

Bénéficiez de revenus locatifs non imposables pendant 20 à 30 ans grâce à la fiscalité avantageuse du meublé (amortissement de la construction et des meubles) pour vous constituer de solides revenus complémentaires. Les revenus perçus avec la fiscalité du meublé sont de type BIC (Bénéfice Industriel et Commercial).

Le fait que vos loyers ne soient pas imposables sur une longue période permet de réaliser indirectement une importante économie d'impôts.

Un bail commercial ferme de minimum 9 ans vous permet de bénéficier de loyers garantis pendant la durée du bail.
Le bail est signé avec un gestionnaire de résidences de services. Le bail mentionne différents points, notamment la revalorisation des loyers annuelles ou triennales, vous permettant d'améliorer votre rentabilité dans le temps.

Comment bénéficier du statut LMNP?
Il suffit d'investir dans un bien immobilier neuf meublé dans une résidence de services. La résidence doit proposer minimum 3 services para hôtelier.

L'acheteur n'aura pas à se soucier de la gestion, l'exploitant commercial s'occupe de tout et lui verse des loyers nets. Quelques dépenses à la charge de l'investisseur : la taxe foncière, les frais d'expert comptable et le remplacement du mobilier une fois que celui-ci est entièrement amorti.

-> Pourquoi préferer le LMNP?

Le régime LMNP est beaucoup moins contraignant que le régime LMP.
1: Pas d'obligation de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés, une déclaration au centre des impôts de la commune où l’on décide d’investir suffit.
2: Un investissement moins important, car le statut LMNP n'oblige pas à déclarer des revenus BIC supérieurs à 23 000 €.
3: Possibilité de bénéficier de la réduction d'impôts Scellier Bouvard.

Quels sont les logements qui permettent de bénéficier du loueur en meublé ?

Il peut s'agir d'un bien ancien, neuf ou en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) à partir du moment où il est dans une résidence avec services, et que vous le louez meublé à un gestionnaire.

Que veut dire "meublé?" Il n'y a pas de définition légale de l'équipement meublé, mais le bien doit fournir un ensemble de mobilier et d'équipements nécessaire qui permettront au locataire d'y vivre confortablement .

L'exploitant d'une résidence de services prévoit obligatoirement les équipements adaptés à l’orientation qu’ils vont donner à leurs résidences : Tourisme, Affaires, Etudiants, Seniors,… Les besoins sont bien évidement différents et il faut donc les respecter.

Les avantages fiscaux :

Les loyers encaissés sont à déclarer au moment des déclarations de revenus dans la catégorie des BIC , et non dans la catégorie des revenus fonciers (comme pour un bien loué nu). Le régime des BIC est plus favorable que celui des revenus fonciers, et permet de déduire un plus grand nombre de charges.
Les charges déductibles pouvant être déduites sur les revenus de même nature (BIC) sont :
- frais de gestion,
- dépenses locatives,
- intérêts d'emprunt,
- taxe foncière,
- amortissement du mobilier et de la construction.

Seul le foncier (le terrain) ne peut être amorti. L'imputation ne peut se faire que sur les bénéfices provenant de cette activité LMNP et peut jouer sur 10 ans.
1er avantage: Les recettes imposables sont très généralement effacées les premières années grâce à la déduction des charges.
2ème avantage : L’amortissement permet de générer des revenus peu ou pas imposables.

En cas de vente, vous êtes exonéré de la plus-value au bout de 30 ans, au même titre qu'une location nue.

Nos engagements :
- Vous orienter dans vos investissements en fonction de votre situation patrimoniale
- Vous proposer les meilleures conditions de crédit
- Vous valider le site et l’environnement
- Vérifier les garanties du bail commercial et la solidité du gestionnaire
- Vous garantir un seul interlocuteur indépendant durant toute la vie de votre projet

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Le LMNP Scellier : amendement Censi Bouvard

Pour les investissements réalisés en 2012, bénéficiez d'une réduction d'impôts de 11 % du prix de revient.

Au même titre que le LMNP classique, avec le LMNP Bouvard le bail est signé avec un gestionnaire de résidences de services. Le bail mentionne différents points, notamment la revalorisation des loyers annuelles ou triennales, vous permettant d'améliorer votre rentabilité dans le temps.

Il suffit d'investir dans un bien immobilier neuf meublé dans une résidence de services. La résidence doit proposer minimum 3 services para hôtelier.

Lorsque la réduction d'impôts excède l'impôt dû, le solde peut être reporté dans la limite des 6 années suivantes.

Aucun soucis de gestion, le gestionnaire s'occupe de tout et vous verse des loyers nets. Les dépenses restants à votre charge :
- la taxe foncière,
- les frais d'expert comptable,
- le remplacement du mobilier une fois que celui-ci est complètement amorti.

Dans la même année, vous pouvez cumuler un investissement Scellier classique et un investissement LMNP Scellier.
Les mesures du plan de rigueur annoncées par le Premier Ministre ont finalement été ajoutées en amendement dans le projet de loi de finances 2012 en cours d'études dans les deux chambres.

Les députés ont adopté les dispositions relatives au dispositif LMNP CENSI Bouvard (Scellier) de la loi de finances 2012. L'avantage du Censi Bouvard prendra donc fin au 31 décembre 2012 comme cela était prévu lors de sa création .

Comme l'année passée, une période transitoire est prévue pour les réservations effectuées avant le 31.12.2011 enregistrées chez un notaire ou au service des impôts et dont l'acte authentique est signé avant le 31.03.2012.


Le taux du rabot a également été voté à 15%. Après application cela donne les taux suivants pour 2012:

- LMNP Censi-Bouvard 2012: 11% de réduction d'impôt

Nos engagements :
- Vous orienter dans vos investissements en fonction de votre situation patrimoniale
- Vous proposer les meilleures conditions de crédit
- Vous valider le site et l’environnement
- Vérifier les garanties du bail commercial et la solidité du gestionnaire
- Vous garantir un seul interlocuteur indépendant durant toute la vie de votre projet


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